Bei der Anschlussfinanzierung verlängerst du die Finanzierung deiner Immobilie, wenn die erste Zinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld offen ist. Drei Wege gibt es: die bequeme Prolongation bei der eigenen Bank, die meist günstigere Umschuldung zu einer anderen Bank und das Forward-Darlehen, mit dem du dir den Zins schon bis zu fünf Jahre im Voraus sicherst. Wichtigster Hebel ist das Timing: Wer rund drei Jahre vor Ablauf vergleicht, sichert sich die besten Konditionen — schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über die Restlaufzeit zu vierstelligen Beträgen.
Läuft die Zinsbindung deiner Baufinanzierung aus, brauchst du für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Wer hier vorausschauend plant und vergleicht, spart über die Restlaufzeit oft einen vierstelligen Betrag — ohne großen Aufwand.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Baukredite haben eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Danach ist die Immobilie selten vollständig abbezahlt — es bleibt eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Genau dafür ist die Anschlussfinanzierung da. Der neue Zins richtet sich nach dem dann aktuellen Marktniveau; 2026 liegen Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung bei rund 3,68 %.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
- Prolongation: Das einfache Verlängern bei der bisherigen Bank — bequem, oft nur ein unterschriebenes Angebot, aber selten das günstigste.
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Etwas mehr Aufwand (Grundschuldabtretung), dafür häufig spürbar günstiger.
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir schon heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt — bis zu rund fünf Jahre im Voraus.
Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Absicherung gegen steigende Zinsen: Du zahlst einen kleinen Aufschlag auf den heutigen Zins, dafür ist er fixiert — egal, wie sich der Markt bis zum Start entwickelt. Erwartest du steigende Zinsen, kann sich diese Sicherheit auszahlen. Fallen die Zinsen dagegen, zahlst du am Ende mehr als nötig. Es ist also immer auch eine Zinswette.
Das richtige Timing
Der größte Hebel ist nicht die Wahl der Bank, sondern der Zeitpunkt. Wer früh vergleicht, hat die Ruhe für gute Entscheidungen:
- Rund drei Jahre vorher: Markt beobachten, erste Forward-Angebote prüfen.
- Etwa ein Jahr vorher: Konkrete Vergleichsangebote einholen — über die eigene Bank hinaus.
- Sechs Monate vorher: Entscheiden und abschließen, damit kein Zinsrisiko zum Ablauf entsteht.
Warum sich der Vergleich rechnet
Zinsunterschiede wirken über die Restlaufzeit enorm. Eine grobe Orientierung:
Bei 200.000 € Restschuld bedeuten 0,3 Prozentpunkte weniger Zins rund 600 € weniger Zinskosten pro Jahr — über zehn Jahre also ein klar vierstelliger Betrag, ganz ohne Mehraufwand außer dem Vergleich.
Schon deshalb gilt: Nimm nie ungeprüft das erste Prolongationsangebot deiner Bank an, sondern hol mindestens zwei Vergleichsangebote ein.
Häufige Fehler
- Das Prolongationsangebot der Hausbank ungeprüft unterschreiben.
- Sich zu spät kümmern und unter Zeitdruck abschließen.
- Beim Forward-Darlehen nur auf den niedrigen Zins schauen und den Aufschlag übersehen.
- Sondertilgungs- und Flexibilitätsoptionen im neuen Vertrag vergessen.
Werde rund drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung aktiv und vergleiche Angebote über deine Hausbank hinaus. Schon ein um 0,3 Prozentpunkte besserer Zins macht bei sechsstelligen Restschulden über die Jahre einen vierstelligen Unterschied. Ein Forward-Darlehen lohnt vor allem, wenn du steigende Zinsen erwartest und Planungssicherheit willst.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?+
Idealerweise rund drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Dann hast du Zeit für einen gründlichen Vergleich und kannst dir per Forward-Darlehen frühzeitig einen Zins sichern. Spätestens sechs Monate vorher solltest du konkrete Angebote einholen.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?+
Bei der Prolongation verlängerst du den Vertrag bei deiner bisherigen Bank — bequem, aber selten das günstigste Angebot. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen; der Aufwand ist etwas höher, die Ersparnis aber oft deutlich.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?+
Ein Forward-Darlehen fixiert heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Du zahlst dafür einen kleinen Zinsaufschlag. Es lohnt sich vor allem, wenn du steigende Zinsen erwartest und Planungssicherheit schätzt — fallen die Zinsen, zahlst du drauf.
Wie viel kann ich durch Vergleichen sparen?+
Schon 0,3 Prozentpunkte weniger Zins machen bei einer Restschuld von 200.000 € über zehn Jahre mehrere Tausend Euro aus. Der Vergleich über die eigene Bank hinaus ist daher fast immer lohnenswert.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 20. Juni 2026.