Eine Baufinanzierung ist meist ein Annuitätendarlehen: Du zahlst eine konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung, wobei der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Die Rate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. 2026 liegen Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 3,68 % p. a. Entscheidend für die Gesamtkosten ist die Tilgung: höhere Anfangstilgung bedeutet kürzere Laufzeit und weniger Zinsen. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst.
Die eigene Immobilie ist für die meisten die größte Finanzierung ihres Lebens. Wer die Mechanik versteht — Rate, Tilgung, Zinsbindung — trifft bessere Entscheidungen und spart über die Laufzeit oft einen fünfstelligen Betrag.
Das Annuitätendarlehen
Die übliche Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Du zahlst eine konstante Monatsrate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt: Zins und Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld — dadurch wird weniger Zins fällig und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate selbst bleibt gleich.
Die Höhe der Rate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. 2026 liegen Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung bei rund 3,68 %.
Die Tilgung ist der wichtigste Hebel
Kein anderer Faktor beeinflusst die Gesamtkosten so stark wie die anfängliche Tilgung. Eine höhere Tilgung bedeutet eine etwas höhere Monatsrate — aber eine deutlich kürzere Laufzeit und damit erheblich weniger Zinsen über die gesamte Finanzierung.
Faustregel: Plane mit mindestens 2 %, besser 3 % anfänglicher Tilgung. In Niedrigzinsphasen sollte sie eher höher liegen, weil sonst die Laufzeit ausufert.
Eigenkapital und Nebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, oft auch Maklerprovision — zusammen je nach Bundesland rund 10–15 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten solltest du möglichst aus Eigenkapital zahlen, da Banken sie nur ungern mitfinanzieren. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto kleiner die Darlehenssumme und desto besser meist der Zins.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Der vereinbarte Sollzins gilt nur für die Zinsbindung — häufig 10 oder 15 Jahre. Danach ist die Immobilie selten abbezahlt; es bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Sicherheit, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag.
So rechnest du deine Finanzierung durch
Wie sich Rate, Restschuld und Laufzeit verändern, siehst du am schnellsten im Baufinanzierungs-Rechner: Stell Darlehen, Zins und Tilgung ein und vergleiche verschiedene Szenarien.
Häufige Fehler
- Zu niedrige Tilgung wählen und dadurch jahrzehntelang zahlen.
- Die Nebenkosten vergessen und das Eigenkapital zu knapp kalkulieren.
- Die Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ablauf angehen.
- Die Monatsrate zu hoch ansetzen, ohne Puffer für unerwartete Ausgaben.
Die wichtigste Stellschraube ist die anfängliche Tilgung: Schon 1 % mehr verkürzt die Laufzeit deutlich und spart über die Jahre fünfstellige Zinsbeträge. Plane mit mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung, halte die Monatsrate dauerhaft tragbar und denke die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Tilgung sein?+
Als Faustregel gelten mindestens 2 %, besser 3 % anfängliche Tilgung. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt — die Monatsrate steigt dafür entsprechend.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?+
Empfehlenswert ist, mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — je nach Bundesland rund 10–15 %) aus Eigenkapital zu zahlen, besser zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Darlehenssumme und Zins.
Was passiert nach der Zinsbindung?+
Nach Ablauf der Sollzinsbindung (oft 10 Jahre) ist die Immobilie selten abbezahlt. Für die offene Restschuld schließt du eine Anschlussfinanzierung ab — zu den dann aktuellen Zinsen. Wer früh vergleicht, sichert sich bessere Konditionen.
Sind Sondertilgungen sinnvoll?+
Ja, wenn der Vertrag sie kostenlos erlaubt. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen Zinsen. Viele Banken bieten z. B. 5 % der Darlehenssumme pro Jahr als kostenlose Sondertilgung an — ein wertvolles Flexibilitätsmerkmal.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 20. Juni 2026.