Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, hängt von Kaufpreis, Bauzins, Mietniveau, Haltedauer und deinem Anlageverhalten ab. Wichtig sind die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — je nach Bundesland 10–15 %), die laufende Instandhaltung (Eigentümer zahlen Reparaturen selbst) und der Opportunitätseffekt: Wer mietet und die Differenz investiert, baut ebenfalls Vermögen auf. Faustregel: Eigentum lohnt sich eher bei langer Haltedauer (10+ Jahre), genug Eigenkapital und moderaten Preisen.
„Miete ist rausgeschmissenes Geld” — diesen Satz hört man oft, und er ist zu einfach. Ob Kaufen oder Mieten die bessere Wahl ist, hängt von mehr ab als dem Bauchgefühl. Hier ist die ehrliche Rechnung.
Drei oft übersehene Faktoren
Beim Vergleich Kaufen vs. Mieten kippt das Ergebnis meist an drei Stellen, die in der Euphorie gern untergehen:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 10–15 % des Kaufpreises — Geld, das sofort weg ist.
- Instandhaltung: Als Eigentümer zahlst du Dach, Heizung und Reparaturen selbst. Eine realistische Rücklage liegt bei rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
- Opportunitätseffekt: Wer mietet, kann Eigenkapital und die Differenz zur (oft höheren) Kaufrate investieren. Diese entgangene Rendite gehört in die Rechnung.
Die Finanzierungsseite
Beim Kauf bestimmt der Bauzins die monatliche Belastung wesentlich mit. 2026 liegen Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung bei rund 3,68 %. Wie sich Rate, Tilgung und Restschuld entwickeln, rechnest du im Baufinanzierungs-Rechner durch — die Grundlagen erklärt der Baufinanzierungs-Ratgeber.
Wann Kaufen sich eher lohnt
- Lange Haltedauer (10+ Jahre), sodass sich die Nebenkosten amortisieren.
- Ausreichend Eigenkapital — mindestens die Nebenkosten, besser mehr.
- Moderates Preisniveau in deiner Region (Kaufpreis-Miete-Verhältnis).
- Stabile Lebenssituation — du willst längerfristig bleiben.
Wann Mieten die bessere Wahl ist
- Kurzer Horizont oder berufliche Flexibilität.
- Sehr hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.
- Wenig Eigenkapital, sodass die Finanzierung teuer wird.
- Du investierst die Differenz konsequent in einen ETF-Sparplan.
Mehr als Mathematik
Am Ende ist es auch eine Lebensentscheidung. Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und mietfreies Wohnen im Alter wiegen für viele schwerer als die letzte Nachkommastelle der Rendite. Wichtig ist nur, die Entscheidung mit offenen Augen und ehrlichen Zahlen zu treffen — nicht mit Sprüchen.
Kaufen oder mieten ist keine reine Geldfrage, sondern auch eine Lebensentscheidung. Finanziell entscheidend sind drei oft unterschätzte Punkte: die hohen Kaufnebenkosten, die laufende Instandhaltung und der Opportunitätseffekt — was die Differenz aus Kaufrate und Miete an der Börse bringen würde. Kaufen lohnt sich vor allem bei langer Haltedauer, ausreichend Eigenkapital und einem Preis, der zur Region passt.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich Kaufen finanziell?+
Vor allem bei langer Haltedauer. Die hohen Kaufnebenkosten müssen sich über die Jahre erst amortisieren. Wer eine Immobilie nur wenige Jahre hält, fährt mit Mieten oft besser. Ab etwa 10–15 Jahren kippt die Rechnung häufiger zugunsten des Kaufs.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?+
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision. Zusammen kommen meist 10–15 % des Kaufpreises zusammen — die du möglichst aus Eigenkapital zahlen solltest.
Was ist der Opportunitätseffekt beim Mieten?+
Wer mietet, bindet kein Eigenkapital in einer Immobilie und zahlt eine niedrigere Rate. Investiert man die Differenz (plus das gesparte Eigenkapital) langfristig in ETFs, baut auch der Mieter Vermögen auf. Diese entgangene Rendite muss man dem Kauf gegenrechnen.
Spricht etwas Nicht-Finanzielles für den Kauf?+
Ja: Sicherheit vor Kündigung, Gestaltungsfreiheit, ein mietfreies Wohnen im Alter und das gute Gefühl der eigenen vier Wände. Diese Faktoren sind für viele wichtiger als die letzte Nachkommastelle der Rendite.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 20. Juni 2026.