Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland steuerpflichtig und werden mit dem persönlichen Steuersatz belegt. Gegenrechnen lassen sich die Werbungskosten: allen voran die AfA (Absetzung für Abnutzung), mit der du den Gebäudeanteil abschreibst — 2 % pro Jahr bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925 (50 Jahre), 2,5 % bei Altbauten vor 1925, 3 % bei Neubauten ab 2023 (33 Jahre) und wahlweise 5 % degressiv vom Restwert für Wohn-Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Nicht abgeschrieben wird der Grund und Boden. Weitere Werbungskosten sind Schuldzinsen des Immobilienkredits, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrten. Das steuerliche Ergebnis (Überschuss oder Verlust) fließt in die Einkommensteuer ein; Verluste können andere Einkünfte mindern. Die echte Netto-Mietrendite ergibt sich erst nach Abzug von Kosten und Steuer — sie ist der belastbare Vergleichswert gegenüber anderen Anlagen.
Eine vermietete Immobilie ist auch ein Steuerobjekt — und wer die Regeln kennt, behält von der Miete deutlich mehr übrig.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
Einnahmen aus Vermietung werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die gute Nachricht: Du versteuerst nicht die Miete, sondern nur den Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten.
Die AfA: dein größter Hebel
Mit der AfA schreibst du den Gebäudewert jährlich ab:
- 2 % bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925 (50 Jahre)
- 2,5 % bei Altbauten vor 1925 (40 Jahre)
- 3 % bei Neubauten ab 2023 (33 Jahre)
- 5 % degressiv vom Restwert für Wohn-Neubauten (Baubeginn Okt. 2023 – Sep. 2029)
Wichtig: Grund und Boden werden nicht abgeschrieben — nur das Gebäude. Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet daher mit über deine AfA.
Weitere Werbungskosten
Absetzbar sind unter anderem Schuldzinsen (nicht die Tilgung), Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrten. Größere Erhaltungsaufwendungen lassen sich teils über mehrere Jahre verteilen.
Die echte Rendite zählt
Erst nach Kosten und Steuer zeigt sich die Netto-Mietrendite. Die reine Mietrendite (Miete ÷ Kaufpreis) überschätzt den Ertrag fast immer. Ob sich Kaufen gegenüber Mieten überhaupt lohnt, zeigt der Kaufen-oder-mieten-Rechner.
In Kürze
- Mieteinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz versteuern — nur der Überschuss zählt.
- AfA: 2 % Bestand, 3 % Neubau, 5 % degressiv — Boden nicht abschreibbar.
- Schuldzinsen absetzbar, Tilgung nicht.
- Die Netto-Rendite nach Steuer ist der ehrliche Vergleichswert.
Wer vermietet, versteuert die Mieteinnahmen — kann aber viel gegenrechnen. Das wichtigste Werkzeug ist die AfA: Du schreibst den Gebäudewert jährlich ab (2 % bei Bestand, 3 % bei Neubau ab 2023, 5 % degressiv bei bestimmten Neubauten). Dazu kommen Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und Fahrtkosten. Erst nach Steuer und Kosten zeigt sich die echte Netto-Rendite — sie ist oft niedriger, als die Bruttomietrendite suggeriert. Grund und Boden werden übrigens nicht abgeschrieben.
Häufige Fragen
Was ist die AfA und wie hoch ist sie?+
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt den Gebäudewert steuerlich über die Nutzungsdauer. Standard sind 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925 (50 Jahre), 2,5 % für Altbauten vor 1925, 3 % für Neubauten ab 2023 (33 Jahre). Für bestimmte Wohn-Neubauten (Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029) gibt es zusätzlich die degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert.
Wird auch der Grundstückswert abgeschrieben?+
Nein. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, weil sich Grund und Boden nicht abnutzen. Beim Kauf wird der Kaufpreis daher in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt — je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Eine sachgerechte Aufteilung (z. B. per Gutachten) kann steuerlich viel ausmachen.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?+
Als Werbungskosten absetzbar sind unter anderem die AfA, Schuldzinsen des Darlehens (nicht die Tilgung), Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer sowie Fahrt- und Beratungskosten. Größere Erhaltungsaufwendungen lassen sich teils auf mehrere Jahre verteilen.
Was ist die Netto-Mietrendite nach Steuer?+
Sie ist der Überschuss aus Mieteinnahmen minus aller Kosten und Steuern, bezogen auf das eingesetzte Kapital inklusive Kaufnebenkosten. Erst diese Kennzahl zeigt, was die Immobilie wirklich abwirft — die reine Bruttomietrendite (Miete ÷ Kaufpreis) überschätzt die Rendite meist deutlich.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 12. Juli 2026.